Es lohnt sich, es lohnt sich nicht, es lohnt sich…Ist >Kaufen statt mieten< die bessere Entscheidung?
Etwas leichter als in Liebesdingen lässt sich bei der Frage >Kaufen oder mieten< die Entscheidung mithilfe von nüchternen Fakten treffen. Zumindest, wenn man die Kostenvorteile zur Grundlage macht. Und der Mensch dahinter? Gehört auch dazu. Mit ein paar grundlegenden Überlegungen lässt sich diese wichtige Entscheidung sicherer treffen – für Kopf und Herz.
Ein wichtiger Faktor bei einem faktenbasierten Vergleich der beiden Möglichkeiten ist der sogenannte neutrale Zins. Es handelt sich dabei um den Zinssatz, bei dem die Selbstnutzerkosten und die Neuvertragsmieten identisch sind. Wenn die Immobilienfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz hat, ist der Immobilienkauf zur Selbstnutzung günstiger.
Diese Rechnung ging jahrelang zum eindeutigen Vorteil für Kaufende aus. Mit den steigenden Zinsen und den extremen Preiserhöhungen in vielen Lebensbereichen hat sich allerdings im vergangenen Jahr viel verändert. Jede Baufinanzierung bedarf nun einer differenzierteren Betrachtung, Analyse und Beratung. Trotzdem rechnet sich für viele der Erwerb von Wohnungseigentum, auch unter diesen verschärften Voraussetzungen.
| Beispielrechnung im Jahr 2021 Im Jahr 2021 zahlten Selbstnutzer bei Kreditzinsen von etwa einem Prozent im Mittel 4,21 Euro pro Quadratmeter. Bei ähnlichen Wohnungen lagen die Mieten bei Altverträgen bei 7,04 Euro je Quadratmeter und bei Neuverträgen bei 10,30 Euro. Käufer hatten also einen Kostenvorteil von knapp 60 Prozent gegenüber Neuvertragsmieten und 40 Prozent gegenüber Bestandsmieten. *1) Veränderung durch steigende Zinsen im Jahr 2022 Kostet die Baufinanzierung wie im 4. Quartal 2022 bereits drei Prozent Zinsen, liegen die Selbstnutzerkosten bei 10,63 je Quadratmeter. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent ist es aber immer noch in 315 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten günstiger, eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten. * 2) |
| Trendwende 2023 Die Rahmenbedingungen für das Wohneigentum zur Selbstnutzung haben sich in den vergangenen Monaten nochmals deutlich verschlechtert. Stetig nach oben wandernde Zinsen für Baufinanzierungen erhöhen die Gesamtkosten für den Erwerb in hohem Maße. Dadurch verringert sich zwar der Kreis Derjenigen, die sich überhaupt noch eine Immobilie leisten können. Die dadurch sinkende Nachfrage lässt einen Abfall der Kaufpreise um fünf bis zehn Prozent zu erwarten. Dennoch bleibt bei vielen Baufinanzierungen durch die höheren Zinsen eine monatliche Rate, die sich viele schlichtweg nicht mehr leisten können. Gleichzeitig sorgen immense Preissteigerungen im täglichen Leben für ein deutliches Minus im eigenen Portemonnaie. Die Summe, die für eine Darlehenstilgung übrig bleibt, ist kleiner geworden. Viele Banken lehnen heute Baufinanzierungen ab, die vor Monaten als unproblematisch eingestuft wurden. So erklärt sich die momentan hohe Nachfrage nach Mietobjekten, was wiederum zu einem Anstieg der Mieten führt. Im Umland der sieben größten deutschen Städte, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf liegt der neutrale Zins bei 3,6 Prozent.*2) |
Wir können Dir ganz individuell ausrechnen, wie sich Deine Belastung als Mieter zu den aktuell besten Zinskonditionen einer Baufinanzierung verhält und was für Dich vorteilhafter ist.
Und jetzt zum Herz!
Jenseits der Faktenlage gibt es aber weiterhin starke Argumente für den Immobilienkauf. Die Entscheidung für ein eigenes Zuhause ergibt sich für viele Menschen auch aus dem Bedürfnis, nicht mehr Mieter sein zu wollen. Eigentümer zu sein, bedeutet:
Sicherheit – niemand kann mir mehr kündigen oder die Miete erhöhen.
Freiheit – ich kann mir mein Wohnen so gestalten, wie ich es möchte.
Wohlbefinden – ich kann mein Wohnen durch einen Garten oder eine schöne Lage verbessern.
Perspektive – einen Wert schaffen, für meine Altersvorsorge und für die nächste Generation.
Sich für einen Kauf zu entscheiden, heißt, sich ganz langfristig zu entscheiden. Häufig ist der Kauf einer Immobilie eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Die liegen ganz klar bei Dir! Manchmal helfen auch ein paar wenige Fragen, um klarer zu sehen.
- In welcher Phase der Lebensplanung bin ich?
- Habe ich meinen Lieblingsort für meinen Lebensmittelpunkt schon gefunden?
- Hat mein Herzblatt ähnliche Sehnsüchte nach einem Eigenheim?
- Wie ist meine berufliche Situation?
- Kann ich mit finanziellen Verpflichtungen unter dem Kopfkissen gut schlafen?
Eine Entscheidung in dieser Größenordnung ist generell nicht einfach. Die aktuelle Phase der Unsicherheit in Gesellschaft und Finanzwelt kommen erschwerend hinzu. Umso wichtiger ist es, die Fakten auf den Tisch zu legen, von Anfang an ehrlich zu sich selbst zu sein und sich so viel Expertise wie möglich zu angeln.
Quellen:
* 1) Studie der Ökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), boersenexpress.com im Dezember 2022
* 2) www.wohnen-und-bauen.de/immobilienkauf-guenstiger-mieten